Арендные каникулы для частных клиник
Давайте сразу определимся, что термина «арендные каникулы» в российском законодательстве не существует. Так мы привыкли называть те периоды в течение срока действия договора аренды, когда внесение платежей по арендной плате может быть временно приостановлено по каким-то причинам, либо оплата арендных платежей производится арендатором на льготных условиях, например, со скидкой. Но поскольку многие привыкли к термину «арендные каникулы», мы в этой статье тоже будем им пользоваться для краткости изложения.
Итак, на какие именно послабления могут рассчитывать частные клиники, располагающиеся в арендованных помещениях, в связи со сложившейся ситуацией из-за распространения COVID-19 и что им необходимо предпринять, чтобы получить эти послабления?
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего разделим частные клиники на две группы в зависимости от ситуации и основного вида деятельности.
Первая группа
К первой группе следует отнести частные клиники, которые из-за введенных ограничительных мер лишены возможности использовать арендуемые помещения по назначению, либо их деятельность прямо отнесена к наиболее пострадавшим от пандемии COVID-19 отраслям, перечень которых приведен в Постановлении Правительства от 3 апреля 2020 г. №434 (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Правительства от 10 апреля 2020 г. №479).
К этой группе относятся стоматологические клиники, а также косметологические клиники, у которых в ЕГРЮЛ медицинская деятельность указана в качестве дополнительного вида деятельности, а в качестве основного вида деятельности значится код ОКВЭД 96.02 «Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты». Таких косметологических клиник, которые начинали работу как салоны красоты, а затем расширили свою практику и внедрили медицинские косметологические услуги, довольно большое количество.
Вторая группа
Ко второй группе относятся остальные частные медицинские клиники, деятельность которых прямо не ограничена актами федеральных или региональных органов власти, вводящими режим повышенной готовности в связи с распространением коронавируса и связанные с ним ограничительные меры. Это ситуации, когда арендатору актами органов региональной власти прямо не запрещено оказывать его услуги и он не лишен возможности пользоваться объектом аренды по назначению, но тем не менее испытывает серьезные финансовые трудности и лишен собственного стабильного дохода в связи с наступившим кризисом и резким падением пациентопотока. Сюда, например, можно отнести клиники пластической хирургии, диагностические центры, многопрофильные медицинские центры и т.д.
Итак, Вы поняли, к какой группе отнести Вашу клинику. А теперь разберем подробнее, на что Вы можете рассчитывать и что именно нужно сделать для получения арендных каникул.
Подпишитесь на рассылку новостей
Для первой группы.
Клиники, отнесенные к первой группе, могут воспользоваться прямыми законодательными мерами поддержки арендаторов недвижимости, введенными статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. №98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”, в которой содержатся общие правила предоставления арендных каникул, и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439, которым установлены конкретные правила предоставления арендных каникул.
В чем же заключаются арендные каникулы по Федеральному закону №98-ФЗ и Постановлению Правительства №439?
Во-первых, предоставляется отсрочка оплаты в размере 100% арендной платы на период с даты введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) в Вашем регионе и до 1 октября 2020 г. и до 1 октября 2020 г. Отметим, что в каждом регионе дата введения режима повышенной готовности будет своя, например, в Москве – с 05.03.2020, в Подмосковье – с 12.03.2020, в Санкт-Петербурге – с 13.03.2020. Если режим повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) будет прекращен в Вашем регионе раньше 01.10.2020, то за период с даты прекращения режима и до 01.10.2020 Вы можете рассчитывать на отсрочку не всей суммы, а только 50% от установленного договором размера арендной платы.
Другими словами, весь период действия в регионе режима повышенной готовности или ЧС арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и содержание имущества, а в период со дня окончания режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 года арендатор оплачивает только 50% арендной платы.
Во-вторых, весь этот период к арендаторам не применяются никакие меры ответственности за нарушение сроков оплаты (неустойки, штрафы, проценты по ст.395 ГК РФ).
В-третьих, арендные каникулы в виде отсрочки – это не полное освобождение от обязанности по оплате арендной платы. Помните об этом!
Долг по аренде за весь этот период будет накапливаться, и арендатор должен будет погасить накопившуюся за 2020 год задолженность в течение 2 последующих лет – с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. с учетом следующих условий:
– платежи по погашению долга должны начисляться не чаще 1 раза в месяц;
– платежи должны быть равномерными (фиксированными равными суммами) и не могут превышать 50% от ежемесячного арендного платежа.
Никакие дополнительные платежи за использование арендных каникул арендодатель начислять не вправе.
Отсрочка по оплате арендной платы будет распространяться как на государственное и муниципальное, так и на частное недвижимое имущество, кроме жилых помещений.
Обратите внимание, что арендные каникулы не будут распространяться на договоры аренды недвижимости, которые заключаются уже после даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Но действовать отсрочка будет все равно весь период, обозначенный в законе (с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020г.) на вышеуказанных условиях, независимо от даты подписания дополнительного соглашения. То есть даже в тех случаях, когда арендодатель уклонится или откажется от подписания дополнительного соглашения и Вам придется понуждать его сделать это через суд.
Кроме того, пунктом 3 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ установлено право арендатора на уменьшение арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием региональным органом власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. В пункте 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020г. №439 всем арендодателям рекомендовано при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы предусмотреть также уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, установленных Президентом РФ. В том же Постановлении Правительством дополнительно указано, что если арендодатель добровольно пойдет на снижение арендной платы, региональным властям рекомендовано для такого арендодателя введение налоговых льгот. Так, например, на территории Москвы для арендодателей, которые снизят арендаторам арендную плату не менее чем на 50%, предусмотрены меры поддержки – освобождение от налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю за тот же период, на который они предоставят своим арендаторам снижение арендной платы (пункт 5 Постановления Правительства Москвы от 31.03.2020 года №273-ПП).
Однако, обращаем внимание, что никаких параметров или ориентиров в отношении величины уменьшения размера арендной платы ни в Федеральном законе №98-ФЗ, ни в Постановлении Правительства РФ №439 не приводится. Поэтому сторонам придется договариваться и определять самим конкретные условия по снижению арендной платы.
Для получения арендных каникул в виде отсрочки и уменьшения арендной платы рекомендуем следующий алгоритм:
1) Направить арендодателю письменное уведомление с просьбой применить отсрочку и снизить арендную плату на основании ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. №98.
2) Заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости.
3) Если договор аренды был заключен на срок более 1 года и был зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение также необходимо будет зарегистрировать.
4) В случае, если арендодатель уклонится от подписания дополнительного соглашения, либо откажется предоставлять отсрочку или снижать арендную плату, то по истечении 30-дневного срока обращаться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение.
Для второй группы
Для второй группы частных медицинских клиник и центров, деятельность которых не попадает в перечень наиболее пострадавших от распространения COVID-19 отраслей, но которые также испытывают серьезные затруднения с оплатой арендной платы, вопрос об арендных каникулах придется решать путем переговоров с арендодателем.
В этом случае самым надежным способом добиться отсрочки или иного послабления по арендной плате будет, на наш взгляд, направление арендодателю официального заявления с просьбой об изменении условий договора аренды недвижимости на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ (по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).
Существенное изменение обстоятельств означает, что арендатор не стал бы заключать договор, если бы заранее знал, что произойдут такие изменения. В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой власти практически всех субъектов РФ приняли нормативные акты, которые так или иначе затрагивают и ограничивают ведение деятельности частных медицинских клиник. Поэтому чтобы изменить договор по ст. 451 ГК РФ, ссылайтесь на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием. Здесь можно прямо ссылаться на:
– невозможность или затрудненность использования арендуемого помещения из-за ограничений на перемещение граждан (напр., для Москвы это режим самоизоляции граждан, введенный Указом Мэра Москвы от 10.04.2020г. №42-УМ);
– введение Президентом РФ длительных нерабочих дней с 30 марта по 30 апреля 2020г. для довольно большого количества граждан (Указы Президента РФ от 25.03.2020г. №206 и от 02.04.2020г. №239.
Эти обстоятельства помогут обосновать существенность и непредотвратимость произошедших изменений.
Если арендодатель категорически откажется искать компромиссный вариант, то по истечении 30-дневного срока со дня направления официального требования об изменении условий договора Вы сможете обратиться в суд и добиваться льгот от арендодателя в судебном порядке.
Сейчас часто можно услышать и прочитать на просторах Интернета советы о том, что в случаях, когда финансовые трудности арендатора связаны с пандемией коронавирусной инфекции, он вправе не оплачивать арендную плату и избежать ответственности за неоплату, направив арендодателю уведомление о наступлении форс-мажора. Однако, на наш взгляд, в данном случае ссылка на форс-мажор совсем не будет панацеей для арендатора, поскольку применение форс-мажора к денежным обязательствам в данном случае является спорным.
Учитывая имеющуюся на сегодняшний день судебную практику по применению форс-мажора, можно быть уверенным, что суды будут детально разбираться в вопросе наличия причинно-следственной связи между неоплатой арендной платы и обстоятельствами, на которые арендатор будет ссылаться как на форс-мажор, применительно к каждому конкретному договору аренды. И если причинно-следственная связь не будет установлена судом, то арендатору придется не только погасить долг по аренде, но нести ответственность за неоплату в полном объеме (то есть заплатить арендодателю неустойку или проценты, возместить убытки).
Кроме того, даже если причинно-следственная связь будет установлена судом и арендатор будет освобожден от ответственности, то от основного долга по аренде за весь истекший период это его не избавит, а у арендодателя все равно сохранится право расторгнуть договор аренды за неуплату.
Поэтому подстраховаться от взыскания штрафных санкций, сославшись на форс-мажор, можно конечно попытаться. Однако, в качестве предпочтительной меры для целей снижения арендной платы или получения отсрочки, когда такие льготы прямо не предусмотрены в комплексе мер поддержки предпринимателей, мы рекомендуем все же использовать механизм изменения договора на основании ст.451 ГК РФ.
Алгоритм действий в этом случае следующий:
1) Направить арендодателю письменное предложение об изменении условий договора аренды на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ и предложить согласовать варианты отсрочки или снижения арендной платы.
2) Заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости, в котором детально прописать новые условия аренды, измененный размер арендной платы, условия отсрочки по уплате арендной платы и т.д.
3) Если договор аренды был заключен на срок более 1 года и был зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение также необходимо будет зарегистрировать.
4) В случае, если арендодатель проигнорирует Ваше предложение, то по истечении 30-дневного срока Вы сможете обращаться в суд.
Полагаем, что договориться с арендодателем в добровольном порядке в текущих условиях может быть вполне реально. Арендодателю выгоднее сохранить надежного арендатора на будущее, пойдя на временные уступки, чем потом в условиях кризиса пытаться заполнить пустующие помещения.
ПОЛНАЯ БАЗА документов для деятельности клиник!
Premium Aesthetics – доступ к материалам для специалистов
Пожалуйста, укажите имя сотрудника Premium Aesthetics, который может подтвердить ваш статус клиента. Если вы еще не являетесь нашим клиентом, это поле заполнять не обязательно
Вход
Выслать пароль на email
ИНВЕСТИРУЙ В БУДУЩЕЕ!
Наиболее полная база документов для деятельности клиники. Более 300 готовых форм документов для осуществления медицинской деятельности в сфере эстетической медицины. Оставьте запрос на юридическую поддержку от Premium Aesthetics!
Другие Полезное
